¿Cuáles son los pasos para comprar una vivienda con la normativa de 2024?

Comprar una vivienda es un proceso complejo que requiere cumplir con una serie de pasos y trámites, y con las actualizaciones normativas de 2024, es crucial estar al tanto de los nuevos requisitos. A continuación, te detallo los principales pasos para llevar a cabo la compra de una vivienda en 2024:

1. Evaluar tu situación financiera

El primer paso antes de iniciar la búsqueda de una vivienda es evaluar tu capacidad económica. Debes tener claro cuánto puedes destinar a la compra, tanto en términos de ahorro como de capacidad para asumir una hipoteca. En 2024, las entidades financieras siguen una normativa más estricta respecto a la solvencia del comprador, por lo que es esencial que tus ingresos y estabilidad laboral estén bien documentados.

Tienes que considerar no solo el precio de la vivienda, sino también los gastos adicionales (impuestos, notario, registro, etc.) y la entrada o señal que se suele pedir, que puede ser entre el 10% y el 20% del valor de la propiedad.

2. Buscar la vivienda adecuada

Una vez que tienes clara tu capacidad económica, el siguiente paso es buscar la vivienda que mejor se ajuste a tus necesidades y preferencias. Para ello, puedes acudir a agencias inmobiliarias, portales en línea o hacer una búsqueda directa en zonas específicas.

En 2024, es recomendable buscar viviendas que cuenten con un buen certificado de eficiencia energética, ya que no solo garantizan un menor consumo, sino que también es posible que te beneficies de incentivos fiscales al adquirir viviendas sostenibles. Además, asegúrate de que la vivienda no tenga cargas legales, como hipotecas o embargos, mediante la solicitud de una nota simple del Registro de la Propiedad.

3. Solicitar la preaprobación de una hipoteca

Si necesitas financiamiento, el siguiente paso es acudir a varias entidades bancarias para solicitar la preaprobación de una hipoteca. Esta preaprobación es clave, ya que te indicará cuánto dinero el banco está dispuesto a prestarte y en qué condiciones.

En 2024, la normativa hipotecaria ha endurecido algunos criterios para evitar situaciones de impago y burbujas inmobiliarias. Los bancos realizarán un análisis profundo de tu capacidad de endeudamiento y de los riesgos asociados antes de preaprobar tu hipoteca.

Debes comparar las condiciones entre bancos (tipos de interés fijo o variable, plazos de amortización, comisiones, etc.) y elegir la opción más adecuada para tu situación. También es importante tener en cuenta la normativa sobre sostenibilidad: si compras una vivienda energéticamente eficiente, algunos bancos ofrecen condiciones más ventajosas en la hipoteca.

4. Realizar una oferta y negociar

Una vez que encuentres la vivienda que te interesa y tengas claro tu financiamiento, puedes hacer una oferta al propietario. En esta etapa es común negociar el precio de venta. Asegúrate de respaldar tu oferta con argumentos sólidos, como el estado del mercado inmobiliario en la zona o el estado de la propiedad.

Si el propietario acepta tu oferta, lo siguiente es firmar un contrato de arras. Este contrato es un acuerdo en el que te comprometes a comprar la vivienda y el vendedor a venderla. Suele implicar el pago de una señal, generalmente entre el 5% y el 10% del precio de la vivienda. Si una de las partes incumple, la otra puede reclamar indemnización o quedarse con la señal.

5. Firmar la escritura pública ante notario

Cuando el contrato de arras está firmado y los detalles de la compra están cerrados, el siguiente paso es formalizar la compraventa ante notario. En esta fase se firma la escritura pública de compraventa, en la que se detalla la transacción y se formaliza el cambio de propietario.

El notario revisará que toda la documentación esté en regla, incluyendo:

• DNI o NIE

• Escritura de propiedad del vendedor

• Certificado de eficiencia energética

• Certificado de estar al corriente de pagos de la comunidad

• Recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Una vez firmada la escritura, te convertirás oficialmente en el nuevo propietario.

6. Inscripción en el Registro de la Propiedad

Después de firmar la escritura ante notario, es imprescindible inscribir la compra en el Registro de la Propiedad. Este paso garantiza que tu derecho de propiedad queda protegido legalmente. Sin esta inscripción, podrías encontrarte con problemas en el futuro, ya que cualquier derecho sobre la propiedad no sería oponible frente a terceros.

Este trámite tiene un costo que varía según el valor de la vivienda y es recomendable realizarlo lo antes posible después de la firma de la escritura.

7. Pagar los impuestos correspondientes

Una de las partes más importantes tras la compra es liquidar los impuestos correspondientes:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si la vivienda es de segunda mano. Este impuesto varía entre el 6% y el 10% del valor de la vivienda, dependiendo de la comunidad autónoma.

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) si la vivienda es nueva, que corresponde al 10% del precio de venta.

En algunos casos, hay descuentos o exenciones fiscales para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad. En 2024, también existen incentivos fiscales para viviendas sostenibles o energéticamente eficientes.

8. Cambio de titularidad de servicios y suministros

Finalmente, una vez que tienes la propiedad en tu nombre, el último paso es cambiar la titularidad de los suministros básicos como electricidad, agua, gas e internet. Esto evitará que sigas recibiendo facturas a nombre del anterior propietario y te permitirá gestionar mejor tus pagos mensuales.

Para cambiar la titularidad de estos servicios, necesitarás presentar la escritura de la propiedad y una copia de tu identificación en las compañías de suministros correspondientes.

Novedades en la normativa de 2024:

La normativa actualizada introduce medidas para reforzar la transparencia en las transacciones inmobiliarias y la protección al consumidor. Algunos de los cambios más relevantes incluyen:

• Mayor rigor en la evaluación de solvencia: Los bancos ahora deben asegurarse de que los compradores no se endeudan por encima de su capacidad de pago.

• Asesoramiento obligatorio: Antes de firmar una hipoteca, los compradores deben recibir una asesoría clara sobre las condiciones del préstamo, como intereses, comisiones y riesgos.

• Fomento de la sostenibilidad: Se incentivan las compras de viviendas con certificaciones energéticas A y B, que ofrecen beneficios fiscales y condiciones preferenciales en hipotecas.

Con estos pasos claros, podrás comprar una vivienda de forma segura y cumpliendo con la normativa de 2024. Asegúrate de tener todos los documentos en regla y seguir las recomendaciones actuales para evitar problemas en el proceso de compra.